Сдача в аренду кредитной квартиры

девушка дома

Суть: если купить квартиру и сдавать ее в аренду, то она окупится примерно через 16 лет (прикинул для Минска). Банки дают кредиты на покупку жилья на срок 15-20 лет.
1. Беру кредит
2. Покупаю на него квартиру
3. Сдаю квартиру, деньгами с аренды гашу кредит
4. Через 20 лет обнаруживаю себя владельцем халявной квартиры
5. …
6. PROFIT
Анон, поясни на пальцах, почему такая схема не сработает?

>1. Беру кредит
Вот здесь ты и проебался. Кредит на квартиру дают при подтвержденном месячном доходе в 100к деревянных на семью у тебя считай, что ДС3. Трудовой стаж от полутора лет + 10% первоначальный взнос. Не знаю, как в Минске, но в ДС это около 3-ех лямов. Как стаж и взнос набьешь, так и можешь себе брать, хоть квартиру, хоть форд фокус. Только к процентному гемору добавишь себе еще и проблемы с получением визы.

моя кулстори
купил квартиру за налик 90к баксов. два года ждал, пока построится. 12к ушло на отделку и мебель. собирался сдавать примерно за 1000 долларов. за это время рыночку пришла пизда. после вычета коммуналки сдаю за 250 долларов. евреи предлагали полмиллиона евро в кредит под «смешные 5%», хотел вложиться в 5 квартир, Боженька уберег. конец.

Чувак выше все правильно сформулировал. Проблема в том что есть первоначальный взнос, который ты платить в нынешних деньгах, а доход собираешься получать в будущих деньгах, то есть ты должен учитывать риски связанные с Российской экономикой. Плюс ты на всю эту еботню будешь тратить своё время (а время деньги), плюс тебя могут кинуть сьемщики, или просто съехать и хата будет стоять пустая, а ипотеку ты все равно будешь платить.

Если все было бы так просто, банк сам бы этим занимался, нах ему лишнее звено в лице тебя.

Подруга брала кредит на квартиру в ВТБ. Первичный откат 400 тысяч. Сейчас сдает, сумма аренды покрывает расходы на ипотеку. Банку в месяц 8, сдает за 11.

Объясняю на пальцах.

Есть город, пусть не ДС, где цены уж слишком необъективные, а условный ДС-3 (Казань, Новосиб, Екб, Самара и т.д.). Находишь квартиру там для твоего «хитрого плана». Например, это обычная такая уже сданная однушка в новостройке в спальном районе, допустим общей площадью 40 квадратных метров. Стоимость такой квартиры около 2.000.000 рублей. Для того, чтобы в ней можно было жить квартирантам, тебе необходимо минимум 700.000 вложить в ремонт, технику и мебель (так как нужно всё — от стяжки и электроразводки до ёршика и наволочек + ФОТ). Итого 2.700.000 рублей.

Ты вносишь первоначальный взнос 500.000 рублей. Запоминаем эту цифру, это инвестиции хитрого ОПа. Берёшь кредит/ипотеку на оставшиеся 2.200.000 рублей на 15 лет (180 месяцев оплаты). При таком коротком сроке кредитования, в общей сложности деньги, которые ты должен будешь отдать банку составляют, учитывая проценты, около 3.900.000 рублей. Так как ты берёшь ипотеку не на 25 лет, а всего на 15, то ты даже не заплатишь двойную стоимость, однако вырастает, очевидно, твой ежемесячный платёж. На 180 месяцев — это 21.700 рублей в месяц, которые ты обязан каждый месяц вносить в банк (кстати, следует не забывать, что сначала ты погашаешь проценты, а не основной долг по кредиту, что дополнительно вносит определённую пикантность в ситуацию и делает нерациональным дроп этой идеи). Запоминаем эту цифру 21.700 рублей, это кредиторка хитрого ОПа.

Сдача квартиры при этом будет при наиболее оптимистичном раскладе будет длиться не все 180, а около 165 месяцев, так как квартиранты съезжают и заезжают, причём в однушках достаточно скоротечно, и это всегда влечёт за собой 1-2 недели простоя, плюс время на первоначальный (3-4 месяца) и периодические (около 1 месяца) ремонты — за 15 лет этих погрешностей наберётся немало. В среднем обычная сычёвская однушка хитрого ОПа с хиленьким ремонтом «сделан для квартирантов» в обычном спальном районе а-ля «еду на автобусе час до центра» обычного ДС-3 сдаётся в среднем за 12к в месяц. 165 месяцев по 12.000 рублей — это 1.980.000 рублей за весь период. Так как период кредитования не изменяется, то в расчёте на эти 180 месяцев, сложится доход от квартирантов в виде 11.000 рублей в месяц. Запоминаем эту цифру 11.000 рублей, это дебиторка хитрого ОПа.

Теперь будущие вложения, расходы, амортизацию и фонды затрат. Квартиранты оплачивают коммунальные услуги (около 3.000 рублей в месяц), однако 15 месяцев простоя коммунальные услуги ложатся на плечи хитрого ОПа. Во время простоя расход квартиры чуть меньше, снизим до 2.000 рублей в месяц. Получаем 30.000 рублей. Плюс к этому добавляем налог на имущество, на эту квартиру это около 2.000 рублей в год в течение 15 лет. Получаем ещё 30.000 рублей. Помимо этого, существуют периодические расходы по замене труб, ремонту крыши/лифта и прочие капитальные ремонтные общедомовые вложения, которые выставляются отдельными счетами ТСЖ или УК и не оплачиваются квартирантами. Так как в новостройке это требуется не сразу, эта сумма будет не такой большой, однако за 15 лет минимум в общей сложности около 10.000 рублей на это уйдёт. Ну и, разумеется, ремонты. Квартиранты (да и вообще практически все люди) не могут относиться с полной мерой аккуратности к не своей собственности, любой арендодатель подтвердит, что каждый следующий съёмщик оставляет после себя «шлейф» мелких проблем. Кроме того, даже учитывая сверх-аккуратное пользование, любой ремонт, мебель и техника изнашиваются и хитрому ОПу надо их периодически менять. В течение 15 лет понадобится как минимум 1 капитальный ремонта стоимостью около 100.000 рублей и порядка 3 косметических ремонтов около 30.000 рублей (сюда же закладываем амортизацию мебели и техники). Вот таких мелочей, о которых вроде никто и не подумал уже набралось на 260.000 рублей за 15 лет.

Это дополнительные требуемые расходы, которые распределены во времени, поэтому разделяем получившуюся сумму на 180 месяцев и получаем 1.400 рублей (уменьшим в меньшую сторону, хуй с ним) в месяц в плюс к кредиторке.

==

Кредиторка (расходы) = 21.700 руб./мес. + 1.400 руб./мес. = 23.100 руб./мес.
Дебиторка (доходы) = 11.000 руб./мес.
Ежемесячные вложения = 12.100 руб./мес.
Начальные вложения = 500.000 руб.
Период оборота = 15 лет

Что имеем в сухом остатке? Хитрый ОП копит и зарабатывает в итоге 500.000 рублей, после этого в течение 15 лет отдаёт в банк 12.100 рублей в месяц исключительно своих кровных денег, не имея при этом никакого осязаемого экономического блага — и через 15 лет оказывается владельцем ушатанной однокомнатной квартиры.

В ещё более сухом остатке, ты отдаёшь 500к рублей, чтобы иметь возможность за 15 лет постепенно отдать ещё 2.175к рублей (12.100 рублей 12 месяцев 15 лет) равными долями, чтобы заиметь через 15 лет ушатанную квартиру стоимостью 2.000к рублей.

==

Бизнес по-русски, малаца, ОП, всё охуенно придумал, слушай всех местных диванов и даже не удивляйся, почему никто так не делает. Ты первый додумался до этого, в банках и инвестиционных компаниях долбоёбы сидят просто.

С 2000 по 2013 недвига в России действительно очень быстро выросла. Тому причиной рост экономики за счет очень высоких цен на энергоресурсы. Сейчас началась фаза низких цен на них, экономика России стагнирует, и такое состояние будет продолжаться еще лет 5-8. Реальные доходы населения падают, недвига если и будет расти, то очень слабо, а скорее вообще будет падать под влиянием низкого спроса. Поэтому проецировать рост цены твоей хаты на следующие 13 лет не стоит. Естественно, деньги за это время обесценятся, и, возможно, даже вырастет номинальная зарплата опа, но не стоит ожидать, что купленная сегодня за 2 млн хата через 13 лет будет стоить 20 млн или около того. Скорее, миллионов 5 по тем деньгам. И то, при условии, что в стране/городе не произойдет какого-нибудь существенного пиздеца. У меня знакомый несколько лет назад взял хату в ипотеку с городе Аша. Это небольшой городок с градообразующим предприятием Ашинский металлургический завод. Не так давно завод начал показывать убытки, пока совсем всё не стало плохо. как результат, в городе охуенно выросла безработица, резко упали доходы населения, квартиры очень сильно упали в цене. Ну и нахуй такая ипотека. Думаю, что в какой-то момент в Детройте была похожая ситуация. Так что оп, призываю тебя еще раз, думай головой и трезво оценивай перспективы.

>за 180 килорублей
Пошёл нахуй со своими сказками, долбоёб, средняя цена квадрата в Самаре (например) в 2002 году 19к рублей
Пруф росстата www.gks.ru/dbscripts/cbsd/dbinet.cgi?pl=1905001 по этой ссылке
То, что ты купил в своём посёлке близ усть-мухосранска райцентра коммуналку за 180к — ни о чём не говорит.
>что через 15 лет однушка также будет стоить 2000к рублей
Я специально ничего не сказал об инфляции, потому что пусть квартира будет стоить через 15 лет 4.000к рублей, а аренда её — 24к. И что? Какая нахуй разница, если это же значит, что рубль обесценится вдвое? Это во-первых. А во-вторых недвижимость не будет расти такими темпами. Уже не говоря о том, что банки сейчас не дают такие же проценты, как и 5 лет назад, они современный пиздец в экономике уже заложили в свой ипотечный процент, так что из тех же 2.200к из моего процента сейчас (ибо я считал по старой ипотеке образца экономической стабильности) на выходе будут все 5.000-6.000к. За пруфами пиздуй в любой банк, потребы по 35% годовых уже дают.
>Любомя понятно, что лучше сразу иметь 2000 к рублей и не вязаться с ипотекой.
Ты жопой тред читаешь? Весь цимес как раз в том, что ОП хочет на этом заработать, это не ипотека, чтобы жить в своей квартире и платить за неё постепенно «выкуп» — это, блять, у него бизнес-план.

ты забыл, что можно вернуть 13% с государства, что равняется около 200тыр, а в договоре с квартирантами прописать, что они должны предупредить о своем съезде минимум за 2 недели. При этом первоначалка с 500тыр уменьшается до 300 и риски с квартирантами сводяться к минимуму. Но по факту аренда стоит примерно 0,5-1% от ее цены и похуй бы на год, но с годами выплата не растет вместе с инфляцией, в этом и кроется профит.

Как бизнес-план это просто тупо инвалид. Почему бы не взять тогда 100 квартир тогда в ипотеку и не поселить 100 арендаторов? Через 15 лет у тебя будет 100 квартир, сможешь жить во дворце, просто сдавая их. И смысл того, что 15-20 лет которых больше не вернуть ты заработаешь хуйню. Эта тупая идея изначально, но вам всем с дивана виднее.

>Анон, поясни на пальцах, почему такая схема не сработает?
Почему не работает-работает,называется «доходный дом». Бывают и частные и государственные.
Но для экономики региона это пиздец. Ипотечный кризис 2008г в США из-за этого начался. Массово люди,считающие себя умными, набрали домов в ипотеку,а потом кто-то из арендаторов не заплатил,потом другой,а кредит платить надо,банкротство,жилье пошло в банки,которым оно в хуй не уперлось. Пытались от домов избавиться-цены упали на недвижку,а далее эффект домино неплатежей по всей экономике из-за нескольких десятков тысяч ипотечных мудаков-арендодателей.

Брать по такому курсу доллары? Ну хуй знает, какого пиздеца надо ждать, чтобы набирать валюту на все сбережения. Не думаю, что У.Е. вернутся в обиход.
валютный опцион с депозитарным покрытием. устанавливаешь правила конвертации в зависимости от колебания курса, типа доллар пошел вверх — купил доллары, пошел вниз — продал + депозитарное покрытие на сумму — банк писей по губам не поводит в конце срока. Но это не для диванных, это инвестиции, тут головой думать надо. а остальные пускай лол дальше квартиры в ипотеки покупают на 20 лет.

Купил однокомнатную в Щелково (недалёко от Чкаловского переезда) за 2,150. 45 квадратных метра на стадии котлована. Ремонт обошёлся в четыре с копейками сотни (вместе с техникой). Сдаю за 20тысяч «чистыми» (то есть «сверху» ещё КУ). Риелторы сразу сказала, что на эту сумму придётся поискать — вокруг много предложений за 18. Но у меня новостройка, качественный ремонт, сделанный как для себя, мебель, техника Bosh и Siemens, кондиционер, хорошая душевая.

Сам снимаю комнату в коммуналке с соседом за 10 тысяч с человека — привык. Тем более в пяти минутах ходьбы от Фрунзенской. Аренда квартиры позволяет почти не трогать зарплату (65 «на руки», белая, работаю в банке). Есть мысли взять в ипотеку вторую квартиру в следующей очереди этого же ЖК и погашать её за счёт квартирантов. Сейчас эта квартира без ремонта стоит от 2,600. Дом построили за два года.

Хочешь повысить рентабельность своего говножилища — покупай ближе к ж/д станции. для глубокого замкадья это пожалуй самый главный фактор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code lang=""> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong> <pre lang="" extra="">